Keine Grunderwerbsteuer auf Gebäudeherstellungskosten bei Übernahme einer Bauverpflichtung im Grundstückskaufvertrag

Beim Erwerb eines unbebauten Grundstücks unterliegt grundsätzlich nur das Entgelt für den Erwerb des Grundstücks der Grunderwerbsteuer. Schließt der Grundstückskäufer im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb einen Vertrag zur Bebauung des Grundstücks, erhöhen die Bauerrichtungskosten die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Es liegt ein sogenanntes einheitliches Vertragswerk vor. Voraussetzung für das Vorliegen eines einheitlichen Vertragswerks ist, dass der Bauunternehmer in ein Vertragsgeflecht einbezogen ist, er muss zur Veräußererseite gehören. Dies ist regelmäßig anzunehmen, wenn die auf Veräußererseite auftretenden Personen (Grundstücksverkäufer, Architekten, Bauunternehmer) entweder personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind oder aufgrund von Abreden auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrags als auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken.

Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs reicht allein die im Grundstückskaufvertrag übernommene Verpflichtung des Grundstückskäufers, das Grundstück zeitnah nach den gestalterischen Vorgaben des Veräußerers zu bebauen, zur Annahme eines einheitlichen Vertragswerks nicht aus. Kann der Bauunternehmer nicht der Veräußererseite zugerechnet werden, z. B. weil der Grundstückskäufer diesen selbstständig ohne Mitwirkung des Grundstücksveräußerers aussucht, liegt kein einheitliches Vertragswerk vor. Im Zweifelsfall hat das Finanzamt nachzuweisen, dass der Bauunternehmer zur Veräußererseite gehört.