Erleichterter Verlustabzug bei Ferienhäusern

Verluste aus der Vermietung eines Ferienhauses können selbst dann steuermindernd berücksichtigt werden, wenn kein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten ist. Dies hat das Finanzgericht Köln auch für den Fall angenommen, dass der Eigentümer sich eine Eigennutzung zunächst vorbehält und erst später ausschließt.

Ein Ehepaar hatte 1999 ein Ferienhaus erworben und hierfür einen Gästevermittlungsvertrag über zehn Jahre abgeschlossen. Zu der Zeit wollte das Ehepaar für maximal vier Wochen im Jahr das Ferienhaus selbst nutzen. Erst ein Jahr später verzichteten sie auf die Selbstnutzungsmöglichkeit. Im Übrigen entsprachen die tatsächlichen Vermietungstage den ortsüblichen Tagen.

Das Finanzamt versagte den Verlustabzug, da innerhalb des 30‑jährigen Prognosezeitraums nicht mit einem Gewinn zu rechnen sei. Dem folgte das Gericht nicht. Ein uneingeschränkter Verlustabzug ist auch ohne Überschussprognose möglich, wenn eine Eigennutzung ausgeschlossen ist und die tatsächlichen Vermietungstage die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschreiten. Denn in diesem Fall sei typisierend von einer Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Diese gelte auch, wenn eine ursprünglich vereinbarte Eigennutzung nachträglich aufgehoben wird.