Berücksichtigung von Sanierungskosten bei Ermittlung des Ertragswerts eines bebauten Grundstücks

Der Verkehrswert von Mietwohngrundstücken ist für steuerliche Zwecke regelmäßig im Ertragswertverfahren zu ermitteln. Bauschäden sind in diesem Verfahren nur insoweit zu berücksichtigen, als sie sich auf den Verkehrswert auswirken. Hat ein bebautes Grundstück trotz hohen Alters eine notwendige durchgreifende Sanierung nicht erfahren, liegt ein Bauschaden vor. In diesem Fall ist im Rahmen der Wertermittlung u. a. bei den nachhaltig erzielbaren Erträgen von einem mangelfreien Objekt auszugehen und das Ergebnis der Wertermittlung um die aufzuwendenden Kosten zu mindern.

Wurde dem schlechten Zustand des Gebäudes im Ertragswertverfahren bei Erträgen, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer nicht Rechnung getragen, können Instandsetzungskosten (Sanierungskosten) durch Abschläge zu berücksichtigen sein. Diese können z. B. bei zwingend erforderlichen Maßnahmen in voller Höhe berücksichtigt werden, wenn sich aus einem Gutachten ergibt, wie sich die Mängel und Schäden konkret auf den Verkehrswert auswirken.

Folglich können Sanierungskosten nur dann verkehrswertmindernd berücksichtigt werden, wenn bei den nachhaltig erzielbaren Erträgen nicht die derzeit erzielten Erträge, sondern die nach Sanierung erzielbaren Erträge angesetzt werden. Berücksichtigt ein Sachverständigengutachten diese Wechselwirkung nicht, ist es methodisch fehlerhaft und unbeachtlich.