Schätzung der ortsüblichen Marktmiete bzw. -pacht

Eine Frau erwarb ein mit einem historischen Gebäude bebautes und als Gaststätte genutztes Grundstück. In den folgenden Jahren sanierte sie das Gebäude sowie die Außenanlagen umfangreich und verpachtete es an ihren Ehemann. Das Finanzamt ging von einer verbilligten Überlassung aus und kürzte den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entsprechend.

Im Zuge des finanzgerichtlichen Verfahrens wurde ein Gutachten eines Sachverständigen eingeholt, der die ortsübliche Marktpacht durch eine von ihm entwickelte Methode unter Heranziehung des sog. EOP-Verfahrens ermittelte.

Der Bundesfinanzhof entschied, dass die dem Gutachten zugrunde gelegte „Vergleichsmethode“ (sog. ertragsorientierte Pachtwertermittlung ‑ EOP-Methode) nicht geeignet ist, die ortsübliche Marktpacht zu bestimmen und schließt sich damit der Auffassung des Bundesgerichtshofs an. Grundlage der Wertermittlung nach der EOP-Methode ist der voraussichtlich zu erwirtschaftende Ertrag aus dem vermieteten oder verpachteten Objekt. Darauf kommt es jedoch auch bei einem Gaststättenobjekt nicht an. Nur durch Angebot und Nachfrage lässt sich die gesetzlich zu bestimmende Marktmiete ermitteln.

ALEMANNIA-TOP-TIPP:

Bei der ortsüblichen Marktmiete ist grundsätzlich die Nettokaltmiete anzusetzen. Lediglich bei der Überlassung von Wohnungen zu Wohnzwecken ist Maßstab die Warmmiete, also die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten.