Grundsteuerreform

1          Allgemeines

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit Urteil vom 10. April 2018 die bisherige Bemessungsgrundlage der Grundsteuer, die Einheitswerte, erwartungsgemäß für verfassungswidrig erklärt. Der Gesetzgeber wurde aufgefordert, bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu verabschieden. Dann dürfen die Einheitswerte weitere fünf Jahre, maximal bis zum 31. Dezember 2024, der Bemessung der Grundsteuer zugrunde gelegt werden. Ansonsten darf die Grundsteuer ab dem 1. Januar 2020 nicht mehr erhoben werden.

Damit müssen seit 20 Jahren andauernde Reformüberlegungen nun in nur anderthalb Jahren zu Ende gebracht werden. Die Wohnungswirtschaft favorisiert ein wertunabhängiges Flächenverfahren. Die Verfassungsrichter haben den Weg dafür freigemacht.

2          Gesetzesentwurf Bundesregierung

Am 21. Juni 2019 hat das Bundeskabinett die Gesetzentwürfe zur Grundsteuerreform beschlossen. Wegen der bisher umstrittenen Frage der Gesetzgebungskompetenz des Bundes wird beabsichtigt, den Artikel 105 Abs. 2 des Grundgesetzes zu ändern und dort die Gesetzgebungskompetenz des Bundes für die Grundsteuerreform verfassungsrechtlich abzusichern. Durch eine Ergänzung des Artikels 72 Abs. 3 des Grundgesetzes sollen die Länder die Möglichkeit erhalten, vom Bundesgesetz abweichende Regelungen für die Grundsteuer zu treffen. Damit hätten die Länder die Möglichkeit, anstelle des wertabhängigen Bundesverfahrens auch wertunabhängige Flächenverfahren für die Grundsteuer auf Landesebene zu installieren. Diese sollen ab dem 01.01.2025 zur Anwendung kommen. Die Grundgesetzänderung bedarf der Zweidrittelmehrheit im Bundestag und Bundesrat.

3          Bewertungsverfahren

Folgende Parameter können die Höhe der Grundsteuer beeinflussen:

  • Grundbesitzwerte
  • Ausgleich für Wertsteigerungen
  • Hebesätze der Kommunen
  • Geschäftsgrundstücke
  • Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
  • Völlig neu sind Grundstücke der Klasse C und die
  • Öffnungsklausel

Was das Bewertungsverfahren des Bundes anbelangt, wird für unbebaute Grundstücke auf die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert abgestellt. Für bebaute Grundstücke sieht der Gesetzentwurf ein wertabhängiges Verfahren in Form eines vereinfachten Ertragswertverfahrens auf der Basis durchschnittlicher Nettokaltmieten und unter Berücksichtigung von Bodenrichtwerten bzw. Bodenrichtwertzonen als Regelverfahren für Mietwohngrundstücke vor. Der Nachweis einer tatsächlich niedrigeren Miete als die Durchschnittsmiete ist allerdings nicht vorgesehen. Außerdem ist ein Mindestwertansatz in Höhe von 75 Prozent des Bodenwerts vorgesehen, wodurch insbesondere die Wohnungsbestände in den Gebieten mit hohen Bodenrichtwerten belastet werden, die ansonsten niedrige Mieten aufweisen. Geschäftsgrundstücke und gemischt-genutzte Grundstücke sollen stattdessen in einem Sachwertverfahren bewertet werden.

Darüber hinaus ist der Ansatz einer ermäßigten Grundsteuermesszahl für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen, aber auch für eine ausgewählte Gruppe von  Wohnungsunternehmen lediglich aufgrund der Anteilseignerschaft oder ihres steuerlichen Status‘. Dieses Vorhaben benachteiligt aber alle anderen Vermieter in ungerechtfertigter Weise, die ebenfalls sozial verantwortlich agieren und günstige Mieten anbieten und ist daher abzulehnen.

4          Neue Grundstücksart C bei der Grundsteuer

Bis 2024 gelten noch zwei Arten der Grundstücke, danach kommt die Grundstücksart C hinzu.

  • Grundsteuer A (agrarische Nutzung)
  • Grundsteuer B (bauliche Nutzung)

Die Grundsteuer A gilt für alle landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlich genutzten Flächen, die geringer besteuert werden, im Einzelfall auch kirchliche Grundstücke. Die Grundsteuer B gilt für alle sonstigen Grundstücke und Immobilien und damit auch für Wohn- oder Gewerbeobjekte. Ab 2025 kommt dann die Grundstücksart C ins Spiel. Baureife, aber unbebaute Grundstücke können Gemeinden neu in der Grundsteuer C klassifizieren. Als baureif gelten Grundstücke, wenn sie in einem Bebauungsplan als Bauland aufgeführt sind, ihre sofortige Bebauung möglich ist und im Bebauungsgebiet die Bebauung bereits begonnen hat oder bereits abgeschlossen ist (siehe auch § 73 Bewertungsgesetz). Mit der neuen Einstufung soll der Bodenspekulation vorgebeugt werden, denn bislang konnte der Eigentümer das baureife Gebiet einfach liegen lassen und auf höhere Preise hoffen. Durch die neue Einstufung kann die Gemeinde zukünftig einen höheren Hebesatz für baureife Grundstücke festlegen. Welche Fristen hierbei maßgeblich sind, innerhalb derer die Bebauung beginnen muss, legt ebenfalls die Kommune fest.

5          Öffnungsklausel zur Berechnung der Grundsteuer

Einige Bundesländer wünschen sich Sonderregeln bei der Berechnung der Grundsteuer. Hierzu soll eine Öffnungsklausel geschaffen werden, die vom Bundestag mit mindestens Zwei-Drittel-Mehrheit beschlossen werden muss. Dies wird im Rahmen der Verabschiedung des neuen Grundsteuergesetzes erfolgen.

Insbesondere Bayern möchte ein wertunabhängiges Modell schaffen. Da dies auch für weitere Flächenländer wie Niedersachen interessant ist, wird erwartet, dass von der Öffnungsklausel auch weitere Bundesländer Gebrauch machen werden. Allerdings sehen einige Beobachter diese Öffnung auch kritisch, da es dann in Deutschland kein einheitliches Modell zur Berechnung gibt, sondern ein Flickenteppich an unterschiedlichen Regelungen existieren würde. Einige Bundesländer könnten dann mit einer etwas günstigeren Grundsteuer zusätzlich punkten.